Foglaló vagy Előleg? – A milliós tévhit, ami tönkreteheti az álomlakás megvásárlását

Az év elején sokan vágnak bele az ingatlanvásárlásba. Megtalálod álmaid otthonát, kezet fogsz az eladóval, és hogy biztosítsd a szándékodat, átadsz egy borítékot pénzzel. Az eladó mosolyogva átveszi, és írtok egy gyors papírt róla. De mi áll a papíron? Foglaló vagy előleg? Ha azt hiszed, mindegy, akkor most állj meg egy pillanatra, mert ezen a szón milliók múlhatnak!

Ingatlanjogászként sajnos túl sokszor találkozom olyan ügyfelekkel, akik már csak akkor keresnek meg, amikor „borult az asztal”, és futnak a pénzük után. Pedig a két jogi fogalom között ég és föld a különbség. Nézzük meg, melyik mit jelent, és miért életveszélyes keverni őket!

Az Előleg: A visszajáró biztosíték

Az előleg jogi szempontból a vételár első részlete. Semmi több. A funkciója az, hogy jelezze a vásárlási szándékot, és elkezdődjön a teljesítés.
Mi történik, ha meghiúsul az üzlet?
Teljesen mindegy, kinek a hibájából hiúsul meg az adásvétel (akár te léptél vissza, mert nem kaptál hitelt, akár az eladó gondolta meg magát), az előleg minden esetben visszajár.
Ez a biztonságosabb út a vevőnek, de kevésbé garancia az eladónak, hiszen bármikor visszaléphetsz következmények nélkül (leszámítva az esetleges kártérítést, de az más tészta).

A Foglaló: A „szankciós” pénz

A foglaló ezzel szemben egy szerződést biztosító mellékkötelezettség. Ez a komolyság jele. Ha a szerződésben külön nevesítitek, hogy az átadott összeg „foglaló”, akkor életbe lépnek a Ptk. szigorú szabályai:

• Ha a VEVŐ miatt hiúsul meg az üzlet: (pl. nem kap hitelt, talál egy jobb lakást, meggondolja magát), akkor a foglalót elveszíti. Az eladó megtarthatja.
• Ha az ELADÓ miatt hiúsul meg az üzlet: (pl. eladja másnak drágábban, nem tehermentesíti az ingatlant), akkor a foglalót kétszeresen köteles visszafizetni a vevőnek.
• Ha vis major történik: (olyan ok, amiért egyik fél sem felelős), akkor a foglaló simán visszajár, mint az előleg.

A „10 százalékos” szabály

A gyakorlatban a vételár 10%-át szokás foglalóként átadni. De vigyázz! Ha nincs leírva a szerződésben (vagy az átvételi elismervényen), hogy ez az összeg „foglaló”, akkor a bíróság automatikusan előlegnek fogja tekinteni! A foglalót nem lehet vélelmezni, azt írásba kell foglalni.

A legnagyobb csapda: A bankhitel

Sok vevő bukja el a foglalóját azért, mert biztosra veszi a bankhitelt, de a bank végül nem folyósít (pl. alacsonyabbra értékeli az ingatlant). Jogilag ez a vevő érdekkörébe tartozó ok, tehát a foglaló ugrott.
Hogyan védheted ki?
Egy jó ügyvéd (például a Király Edina Ügyvédi Iroda) beleírja az adásvételi szerződésbe, hogy „amennyiben a bank a hitelt nem folyósítja, a felek a szerződéstől elállnak, és a foglaló előlegként visszajár”. Ez az egy mondat milliókat menthet meg neked!

Ne írj alá ügyvéd nélkül!

Akár eladó vagy, akár vevő, az ingatlanügylet nem játék. Ne bízz a „szokásjogban” vagy a netes mintákban. Mielőtt pénzt adsz át, gyere el hozzánk egy konzultációra, vagy bízz meg minket az okiratszerkesztéssel. Mi gondoskodunk róla, hogy a pénzed biztonságban legyen, és a szerződés a Te érdekeidet védje.