Ingatlant vennél? Ha haszonélvezeti jog van a lakáson, ezt a 3 dolgot mindenképp tudnod kell 2026-ban!

Az ingatlanpiaci böngészés során gyakran találkozhatsz olyan hirdetésekkel, amelyek a piaci árnál gyanúsan olcsóbbak. A leírásban általában valahol elrejtve, vagy csak a személyes megtekintéskor derül ki a turpisság: az ingatlant haszonélvezeti jog terheli. Sokan ilyenkor azonnal menekülőre fogják, míg mások – a jó üzlet reményében – beleugranak egy olyan adásvételbe, aminek a végén rájönnek, hogy a saját, frissen vásárolt lakásukba be sem tehetik a lábukat. Ahhoz, hogy ne te legyél a következő áldozat, pontosan értened kell, hogyan működik a rendszer.

A Király Edina Ügyvédi Iroda ingatlanjogi szakértőiként számtalan olyan ügyfelet képviseltünk már, akik tehermentesítéssel vagy haszonélvezővel terhelt lakást vásároltak. Lássuk a 3 legfontosabb alapszabályt, amit mindenképpen tudnod kell, mielőtt aláírod a szerződést!

1. Mit jelent pontosan a haszonélvezeti jog? Nem te vagy a főnök!

A magyar polgári jog egyik legerősebb joga a haszonélvezet. Lényege, hogy a haszonélvező a más tulajdonában lévő dolgot (jelen esetben az ingatlant) birtokolhatja, használhatja, és szedheti annak hasznait. A kulcsszó itt a birtoklás és a használat. Bár te leszel a tulajdoni lapon a bejegyzett tulajdonos, a haszonélvező akarata ellenére:

• Nem költözhetsz be az ingatlanba.
• Nem adhatod ki albérletbe (a haszonélvező viszont kiadhatja, és a bérleti díj is őt illeti!).
• Nem dobhatod ki őt a lakásból.

Gyakorlatilag a tulajdonosnak – amíg a haszonélvezeti jog fennáll – csak egy „csupasz tulajdonjoga” van. Te rendelkezel az ingatlannal (eladhatod, elajándékozhatod), de az új vevő is csak a haszonélvezettel terhelten kapja meg azt. Ez az oka annak, hogy az ilyen ingatlanok piaci értéke jelentősen alacsonyabb. Befektetőknek hosszú távon megérheti áron alul megvenni egy ilyen lakást (például egy idős haszonélvező esetén), de ha azonnal költözni szeretnél, ez nem a te utad, hacsak a haszonélvező nem mond le a jogáról.

2. Hogyan szűnik meg vagy hogyan törölhető?

Ahhoz, hogy az ingatlant tehermentesen, 1/1 arányú tulajdonosként tudd használni, a haszonélvezeti jog törlésére van szükség. Ennek jellemzően három útja van:

A haszonélvező halála

A haszonélvezet egy személyhez kötött jog, ami nem örökölhető és nem ruházható át. Ha a haszonélvező elhuny, a jog automatikusan megszűnik. A Földhivatalnál egy halotti anyakönyvi kivonat benyújtásával (ügyvédi segítséggel) egyszerűen töröltethető a teher a tulajdoni lapról.

Határozott idő lejárta

Bár a legtöbb esetben a haszonélvezetet holtig tartó jogként jegyzik be, előfordulhat, hogy csak egy meghatározott időre (pl. 5 évre) szól. A határidő leteltével a jog megszűnik.

Lemondás a jogról (Ingyenesen vagy ellenérték fejében)

Ha adásvételre kerül sor, a leggyakoribb forgatókönyv, hogy a haszonélvező a szerződésben (a tulajdonos eladóval együtt) nyilatkozik arról, hogy a haszonélvezeti jog törléséhez hozzájárul. Ez történhet ingyenesen (pl. egy anya lemond a fia javára), vagy ellenérték fejében. Az ellenérték fejében történő lemondásnál a vételár egy részét a haszonélvező kapja meg.

Tipp a Király Edina Ügyvédi Irodától: Soha ne érd be a haszonélvező szóbeli ígéretével („majd kiköltözöm, ha megveszitek”)! A lemondó nyilatkozatot mindig az adásvételi szerződésbe foglaljuk, és a vételár kifizetését a kiköltözéshez és a törlési engedélyhez kötjük, hogy a pénzed biztonságban legyen.

3. Mennyit ér a haszonélvezeti jog a törvény szerint?

Ha a haszonélvező ellenértéket kér a lemondásért, vagy ha az adóhivatal (NAV) az illetéket számítja ki, tudni kell, hogy a jognak konkrét vagyoni értéke van. Ezt az Illetéktörvény (Itv.) szigorú szabályok alapján határozza meg, az ingatlan értéke és a haszonélvező életkora alapján.

Először kiszámítják az ingatlan egyévi értékét (a forgalmi érték egyhuszad része). Ezt szorozzák be egy törvényi szorzóval a haszonélvező kora alapján:

• Ha a haszonélvező 25 évnél fiatalabb: az egyévi érték 10-szerese.
• Ha 25-50 év közötti: 8-szorosa.
• Ha 51-65 év közötti: 6-szorosa.
• Ha 65 évnél idősebb: 4-szerese.

Vagyis egy fiatalabb haszonélvező joga sokkal többet ér (mert statisztikailag tovább fogja használni az ingatlant), mint egy idősebbé. Ezt a kalkulációt irodánk az adásvétel előkészítése során pontosan elvégzi neked, így nem érhet meglepetés az asztalnál.

Mi a helyzet, ha banki hitelt is szeretnél felvenni?

Ez egy kritikus pont! A bankok 2026-ban is rendkívül szigorúak. A legtöbb pénzintézet nem ad jelzáloghitelt olyan ingatlanra, amelyet holtig tartó haszonélvezet terhel, hiszen egy esetleges nemfizetés esetén a bank nem tudná a haszonélvezőt kilakoltatni és az ingatlant értékesíteni.

A megoldás az, hogy a haszonélvezőnek a hitelszerződésben is részt kell vennie (adóstársként vagy zálogkötelezettként), vagy – ami a legtisztább – a hitel folyósítása előtt (vagy azzal egyidejűleg) le kell mondania a jogáról az adásvételi szerződésben.

Ne ugorj fejest egyedül!

Egy haszonélvezeti jog által terhelt ingatlan megvásárlása rengeteg jogi aknát rejt. Az adózási szabályok, a kiköltözési garanciák, és a Földhivatali ügyintézés profi kezeket igényel. Ha találtál egy ígéretes lakást, mielőtt bármilyen foglalót letennél, hozd el hozzánk a tulajdoni lapot!

Szeretnéd, ha az adásvétel zökkenőmentes lenne? Fordulj bizalommal a Király Edina Ügyvédi Irodához új, Akácfa utcai központunkban! Mi garantáljuk, hogy a pénzedért valóban az otthonod kulcsait kapod meg, és nem egy jogi rémálmot.